国十一条

也因为经济危机影响而转变了土地性质。但最近已经有全国人大代表在视察广州时指出，“现在房价高涨，限价房是有需求的。”

　　值得注意的是，国家在2006年宏观调控时曾要求，地方城市中90平方米以下中小套型商品住房的建设面积不能低于城市年度开发总量的70%。广州曾在后来的土地出让合同中，明确具体地块的套型建设比例，但2009年以来，这种户型限制就很少再出现了。

　　如今国家再次重申小户型商品住房的建设，广州市国土房管局表示将按照国家要求，加大中小户型商品住房的建设和供应。

　　此外在闲置土地方面，广州市国土房管局表示，即将修订颁布的《广州市闲置土地处理办法》将采取多项新举措加大闲置土地的查处力度，其中特别明确如果闲置土地增值，开发商需要按新的市场评估价来补交地价，此举将直接抬高开发商的囤地成本，击中开发商低价囤地、高价卖楼的要害。

　　2.将组织专项行动检查捂盘惜售

　　在房价飙升的2009年，不少开发商一再拖延开盘时间，而每次延期都将房价上涨。在广州海珠区某大型楼盘，去年6月就已开放样板房，却一直推到今年初才正式对外发售，半年房价涨了5000元/平方米。

　　长期以来，开发商的分批销售策略与政府严查的捂盘惜售行为之间一直难以界定。广州市国土房管局相关负责人昨日对此表示，将按照国家最新规定严格审批商品房预售，对于捂盘现象将组织专项检查。

　　据了解，广州目前大部分在建楼盘是分批办理商品房预售许可，政府部门主要根据工程进度来审批项目的预售许可，不同的楼栋往往会分批办理预售，但一般一栋楼就不会再允许开发商分批预售。

　　“只要批准预售的楼盘都要拿出来卖。”该负责人10日提醒，目前市民可以在“阳光家缘”网站()上查到广州所有在售楼盘的详细信息，如果一个楼盘批准预售是400套，而开发商只拿出100套来卖，市民随时可以向管理部门投诉。

　　值得注意的是，目前有的开发商以内部认购的方式来促销，广州市国土房管局对此表示，预售商品房纠纷中相当一部分是由于内部认购产生的，开发商在取得预售许可证后以内部认购并收取诚意金的方式推销楼盘，是预测房价、了解市场、促进销售的一种营销手段。对此，购房者在购买房屋时一定要根据自己的计划，按部就班，切忌盲目认购。

　　开发商：价格 (论坛 新闻)上动动心思 政策就得打折扣

　　国务院规定出来之后，开发商们的反应怎样?有开发商认为新政未必能起到抑制捂盘惜售，但是能够适当抑制楼价狂飙。

　　1.楼市供应不足价格难降

　　广州新城市投资控股集团董事长曹志伟认为：针对国务院规定，商品住房项目不得分层、分单元办理预售许可等规定，新城市投资控股集团董事长曹志伟直言，国务院此举主要是为了增加供应，但是未必能起到抑制捂盘惜售的效果。

　　“若一批房子共100套，开发商一次性将房子推出市场，只要在价格上动动心思，就会使该项目政策的效果大打折扣。”其举例，若首批30套，以市场价1.6万/平方米出售，第二批30套、第三批40套的售价分别标价1.8万元-2万元/平方米甚至更高，便会因为楼价太高而变成无效供应。

　　“解决楼价飙升的核心问题仍在于增加有效的供应量，只有供应增加了，价格才会合理化。”曹志伟认为，明年广州的供应量不足，预计楼价难以下降，但是政府近期密集出台政策，对开发商、消费者的心理影响较大，预计楼市会进入盘整期。

　　“09年的楼市，该涨的都涨了，不该涨的也涨了。一些短炒行为在3-6个月时间内能获利20%以上，大家见房就买，买房就赚钱，这种不理智的行为，容易制造泡沫。”曹志伟表示，在这个时候，国家出台政策及时处理，防范金融风险是很有必要的，但要避免2007年的矫枉过正，要对自住和投资型的购房行为、普通住房和豪宅有所区别。

　　对于国务院提出增加中小套型的商品房供应等政策，曹志伟建议出台优惠政策。“对于老百姓而言，小户型往往单价高;而开发商又觉得建筑造价较高，没积极性。为此，政府可以考虑在开发商的开发和销售及消费者的购买环节给予一定的税收优惠。”

　　2.楼价将适当回调

　　番禺易兴房地产开发有限公司营销总监李健民认为：“国务院新规出台，表明政府对楼价已有担忧。政府希望楼价稳步向上，而不是失控式狂飙，出台的政策主要是针对目前房地产行业存在的问题见招拆招。”番禺易兴房地产开发有限公司营销总监李健民认为，一旦已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源等规定实施，存心捂盘惜售、囤积房源的房地产企业肯定大受影响。

　　据介绍，去年楼市形势大好，一些开发商实行“挤牙膏”式的分批销售策略，通过分批拿证分批销售，逐步抬高房价。政府出台此策，可以增加买家对销售情况的透明度，能够适当抑制楼价狂飙。

　　李健民认为，目前，广州的楼价、买家的心理都已进入了一个非常敏感的临界点，买家不愿再追涨，成交量萎缩。即使开发商敢大幅提价，亦是无益的，毕竟有价无市，市场难以走出价升量跌的低迷状态。一旦长期陷入此种状态，开发商卖不动房，回笼不了资金，亦无益。国务院出台房地产平稳政策后，预计楼价将适当回调，稳定楼市的持续发展。

　　房产专家：“国十一条”有保有压

　　1.房产新政相当温和

　　广东中原房地产项目部总经理黄韬：从整体来看，国家这次出台的政策比较温和，除了明确提高二套房首付比例等，其他政策更多是对以往政策的重申和强调。制定这样的“温和”政策，应该是考虑到房地产与宏观经济密切相关，在宏观经济没有确定转好的前提下，国家对房地产政策还是有保有压。

　　经历年初的温和定调后，预计2010年的楼市政策会根据市场的走势再做调整，如果房地产市场仍然高烧不退，房价继续飙升，不排除会出现更严厉的调控政策。

　　2.调控“最后一只靴子”落地

　　合富置业首席市场分析师龙斌：“国十一条”将最近一两个月国家连续释放的调控信号明确下来，将给市场带来稳定的市场预期。此前市场的种种猜测现在都有了明确的说法，可以说是调控的“最后一只靴子”落地了。

　　这次国家政策提高了二套房的首付比例，预计投机购房的人数会明显减少。最近市场已经很少看到炒楼客了，投机购房主要看市场是上升市还是下降市，现在调控政策给市场带来的预期是房价不可能在短期内大幅上升。

　　目前房地产市场的根本矛盾还是供需矛盾，比如广州2010年的商品住房供应就存在较大缺口，特别是住房需求度很高的老城区。所以要平抑房价，关键还是要增加供应。

　　对于后市走向，受“国十一条”政策影响，市场上会产生部分观望因素，但每年年初都是楼市的淡季，房地产交易并不活跃，估计未来一段时间内将是“量少价高”的市场走势。