公租房

交易、监管等一系列核心问题，避免再步经济适用房变味的后尘。

　　中央决策

　　就“夹心层”既买不起经济适用房又不够廉租房条件的尴尬，住房和城乡建设部副部长齐骥在十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访时表示，随着公共租赁住房的增加，“夹心层”住房困难会逐步解决。

　　齐骥说，随着住房保障制度的不断完善，越来越多的低收入家庭通过住房保障这种制度解决了住房困难，一批不属于低收入阶层，也还不足以通过市场来买或者承租自己的住房的群体，他们的住房问题就显现出来。

　　他介绍到，公共租赁住房是各地目前解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能够承受起的一个价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前确实通过市场解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。这方面的工作还刚刚起步，正处在研究深化的过程中。

　　齐骥表示，厦门、深圳、北京、天津都开始推动这项工作。随着公共租赁住房的增加，这部分既不属于低收入的家庭，又买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。

　　各地举措

　　上海

　　上海的“夹心层”群体有望住上政策性租赁房。2009年6月上海市住房保障和房屋管理局在答复民革上海市委一份提案时表示，上海今年将研究制订公共租赁房政策，考虑通过经济适用房租赁方式和公共租赁方式解决两类“夹心层”群体的住房困难。

　　民革上海市委在一份提案中指出，“夹心层”群体其实又可以划分为两类：一是“下夹心层”，不属于廉租保障对象，属于经济适用住房供应对象，但无力购买经济适用房;一是“上夹心层”，主要由职场新人、青年教师、青年医务工作者、年轻公务员和引进人才等组成。现阶段对“夹心层”群体的住房保障较为薄弱，因此建议通过规划城市公共租赁房屋、发展经济租赁房、调整住房供应结构、开拓政府主导下社会各方参与的合力体制等方法，解决“夹心层”群体的住房困难。

　　市住房保障和房屋管理局表示，考虑通过经济适用房租赁方式解决“下夹心层”的住房困难。“下夹心层”在承租期间，按照经济适用住房租金标准支付房租，若欲取得房屋产权，可以申请租售转化。

　　对于“上夹心层”，市住房保障和房屋管理局表示，考虑通过公共租赁房的方式解决。“上夹心层”符合条件的对象，在一定时段内可以承租公共租赁房，解决“住有所居”的问题。随着该群体住房消费能力的增强，一旦符合退出条件，则应鼓励其通过房地产市场进一步改善居住条件。此外，也要进一步完善住房租赁市场，引导“上夹心层”通过市场租赁住房解决居住问题。

　　据了解，针对“上夹心层”中的引进人才群体，近两年本市部分区县结合实际相继出台了一些吸引优秀人才的住房政策。一是人才公寓政策，通过购买商品房或者集中建设方式，组织一批房源作为人才公寓，以合理的价格租赁给各类人才居住。二是住房补贴政策，既包括租房补贴，也包括购房补贴。

　　广州

　　广东拟建立政策性租赁住房制度,满足“夹心层”人群的住房需求。广州在2008年的住房调查报告中已经关注到这批不够条件住廉租房、但又没有能力买经适房的“夹心层”,并建议推出公共租赁房。

　　广州市国土房管局相关负责人昨日表示,广东酝酿出台政策性租赁住房制度,也是广州市提出的“惠民66条”里面的内容之一,相信广州也会加快跟进落实的。但他同时强调,目前最关键的是要努力做好“在2012年底前基本解决住房调查登记的7.7177万户城市低收入家庭的住房困难”。

　　实际上,广州已经有开发商开始探索公共租赁住房模式。记者了解到,国内首例由开发商出资、探索解决低收入人群居住问题的项目“万汇楼”已“开业”两个多月,只需要450元/月就可以租到30—40平方米的公寓。

　　据悉,这是广东省建设厅批准的由广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目。

　　对此,专家表示,应该将公共租赁住房作为现有住房保障政策体系的补充和扩展,通过政府建设公共租赁住房或收购盘活空置商品房,以高于廉租房而低于市场商品房价格出租,同时鼓励更多开发商参与公共租赁住房的建设。

　　广州市社科院经济所经济学研究员谈锦钊表示,政府部门已为解决城市低收入人群的住房困难问题推出了廉租房、经济适用房和限价房,但对于既不满足廉租房申请条件,又暂无力购买经济适用房和限价房的“夹心层”,还存在空白,公共租赁住房正好是对住房改革体系的补充。

　　他建议,应该扩大经济适用房覆盖面,由政府出面主导、组织开发商参与公共租赁住房建设,以成本价出租给“夹心阶层”,而公共租赁房租金根据房客的收入每年进行调整。

　　今后5年内,广州市将至少建7.42万套政府保障型住房,再加上旧城区安置房源超3万套,共计10.76万套保障型住房供给低收入人群。业内人士表示,广州可能会根据实际情况,适当预留部分作为租赁性保障型住房。

　　借鉴先例

　　过去两年里，为了解决低收入家庭的住房问题，深圳市两次推出公共租赁住房，以低于市场价30%左右的价格出租，但是却出现大量空置、弃租的现象。

　　2009年6月15日，市国土房产局负责人表示，公共租赁住房缺乏吸引力，与价格标准的确定得高了一些有关，对此将再作研究解决。

　　根据我市住房保障政策，廉租房面向户籍低保住房困难家庭;公共租赁住房面向低收入困难群体、产业配套工人和机关事业单位初级工作人员等;经济适用住房主要面向户籍中低收入家庭。《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》明确，公共租赁住房租金标准以保本微利为原则，按同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮。2007和2008年，我市两次推出公共租赁房，租金标准为每月13～18元/平方米左右，关外一些地方低于12元/平方米，与市场价相差30%左右，但是推出后受到“冷遇”，空置率较高。

　　就此问题，市国土房产局表示，由于我市公共租赁住房与经济适用住房的申请条件并无实质差别，户籍、收入、资产等条件都采用同一标准，且公共租赁住房租金价格缺乏比较优势，加之申请人有购置自有产权住房的传统观念，故两次公共租赁住房与经济适用住房同时推出时，公共租赁住房的比较优势未体现出来，缺乏吸引力。

　　“要考虑我们的租金标准是否定得合理，我个人感觉高了一点。”市国土房产局局长张士明昨天表示，公共租赁房的租金标准在国土局内部也存在不同看法，当时与物价部门共同定价时，还考虑到了收回部分财政投资的问题。租金标准究竟定多少合适，需要再作更深入的研究，“可能并非一定要收回成本。”

　　深圳市人大常委会常务副主任李华楠指出，公共租赁住房的价格标准要灵活制定，采取浮动制，根据客观情况及时进行调整，切实发挥出对低收入家庭的住房保障作用。副主任及聚声也指出，13～18元/平方米的租金标准较高，一个50平方米的房屋月租好几百甚至接近千元，低收入家庭难以承受。

　　对社会关心的经济适用房上市交易问题，市国土房产局表示，我市现行的经济适用房有关办法对经济适用房的回购政策不完善，尤其对于5年以后上市交易的增值收益在业主、政府间如何分配尚不明确，需要进一步完善相关制度。李华楠表示，市人大常委会正在审议修改《深圳市保障性住房条例(草案)》，在这部法规中要对经济适用房可不可以售、如何售等原则性问题作出明确回答，具体的细则由政府研究制订。

　　相关概念

　　两限房：

　　针对本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。

　　申请人须具有本市户口;城八区申请家庭人均住房面积不超15平方米，家庭年收入不超11.6万元，家庭总资产不超76万元。

　　经适房：

　　政府限定住房面积以及销售价格等，面向低收入住房困难家庭出售。

　　申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，申请家庭人均住房面积不超10平方米，家庭年收入不超过6万元，家庭资产不超48万元。

　　廉租房：

　　政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供住房。