有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

成交价

交易时间

交易情况

区域因素

容积率

剩余年限

个别因素

宗地

1.1

30

A

690

2001.8.1

0

+2%

1.0

38

-1%

B

700

2000.8.1

+7%

0

1.1

30

-2%

C

730

2002.8.1

0

-3%

1.4

38

-1%

D

730

2003.8.1

-5%

+3%

1.0

35

+8%

上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

时间

1999

2000

2001

2002

2003

2004

指数

100

107

110

108

113

115

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

该类土地的折现率为8%。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:

（1） 为什么要进行交易情况修正？

（2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？

（3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

正确答案：

1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有