有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现搜集到

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见表1，表1中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5-2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

宗地

成交价

交易时间

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

评估标的

2002.1

0

1.7

0

0

40

A

2200

2001.1

-1%

1.6

0

-1%

38

B

2400

2001.1

0

1.8

+2%

0

40

C

2300

2001.1

0

1.7

0

0

39

D

2100

2000.1

-2%

1.6

0

-1%

38

试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。

正确答案：

（1）应用下列公式进行评估=P'×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正剩余使用年限修正 （2）建立容积率修正系数表，见下表： 容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 修正系数 100 102 104 106 108 （3）年期修正 KA=KD=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-38］=1.0135 Kc=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-39］=1.0066 （4）参照物地价修正 A：2200×1.01×100/99×104/1