封面和目录(略)致委托人函(略)估价师声明 我们郑重声明: 1.我们在本估价报告中陈述的

确定估价对象房地产价格。

六、估价测算过程

（一）市场法测算过程

1．选择可比实例

经筛选确定A、B、C三个比较实例。

实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 419㎡，办公用途，成交价格为6 100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3 986㎡，办公用途，成交价格为6 250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 555㎡，成交价格为6 430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。

表1修正因素比较表 可比实例 估价对象 A B C 成交单价（元/㎡） 待估 6 100 6 250 6 430 交易情况 —— 正常 正常 正常 交易日期 —— 2008年6月20日 2008年4月5日 2008年5月16日 区域因素 自然条件 较好 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 较好 距市中心距离 10公里 10公里 10公里 10公里 交通条件 便捷 便捷 便捷 便捷 商业繁华程度 一般 一般 一般 一般 公共设施配套情况 完善 完善 完善 完善 规划限制 一般 一般 一般 一般 个别因素 临街状态 数码路 数码路、五一路 数码路、数码广场 长春路、东风路 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 建筑面积 3 853.05㎡ 4 419㎡ 3 986㎡ 4 555㎡ 平面布局 较合理 合理 较合理 合理 装修情况 普通 清水房 简装 普通 成新度 较新 较新 较新 较新 通用性 较好 较好 较好 好 基础设施配套情况 齐全 齐全 齐全 齐全 2．确定可比实例修正指数

（1）交易情况修正

以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。

（2）交易日期修正

由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对

可比实例的交易日期不做修正。

（3）区域因素修正

可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。

（4）个别因素修正

可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。

比较因素修正指数详见表2。

表2 比较因素修正指数表 可比实例 估价对象 A B C 成交单价（元/㎡） 待估 6 10O 6 250 6 430 交易情况 100 100 100 100 交易日期 1OO 100 100 100 区

域

因

素 自然条件 100 100 100 100 环境状况 100 100 100 100 距市中心距离 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 公共设施配套情况 100 100 100 100 规划条件 100 100 100 100 个

别

因

素

临街状态 100 103 103 103 结构形式 100 100 100 1OO 建筑规模 100 100 100 100 平面布局 100 102 100 102 装修情况 100 98 102 100 成新度 100 100 100 100 通用性 100 100 100 102 基础设施配套情况 100 100 100 100 3.可比实例比准价格修正

在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：

表3交易价格修正计算表 可比实例 A B C 成交单价（元/㎡） 6 100 6 250 6 430 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区

域

因

素 自然条件 100/100 100/100 100/100 环境状况 100/100 100/100 100/100 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 公共设施配套情况 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/100 100/100 100/100 个

别

因

素 临街状态 100/103 100/103 100/103 结构形式 100/100 100/100 100/100 建筑规模 100/100 100/100 100/100 平面布局 100/102 100/100 100/102 装修情况 100/98 100/102 100/100 成新度 100/100 100/100 100/100 通用性 100/100 100/100 100/102 基础设施配套情况 100/100 100/100 100/100 比淮价格 5 925 5 949 6 000 4.比准价格测算

各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：

（5 925+5 949+6 000）÷3=5 958元/㎡

（二）收益法测算过程

经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为： V=A/r×[1-1/(1+r)n] 上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限 1．确定年净收益

在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。

（1）估算年总收入

采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/㎡·天（具体过程略）。

根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：

1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83万元

（2）运营费用

维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/㎡（确定过程略）。则：

维修费=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56万元

保险费：按建筑物的原值的2‰（确定过程略）计算。则：

保险费=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16万元

管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：

管理费=227.83万元×3%=6.83万元

营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：

227.83万元×（5.5%+12%）=39.87万元

则运营费用合计为59.42万元。

（3）净收益

净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元

2．确定报酬率

本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。

3．收益年限的确定

估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。

4．测算估价对象的收益价格

将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为： V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18万元 单价为：

2 324.18万元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡

七、估价结果确定

1．单价的确定

本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5 958元/㎡，采用收益法求取的单价为6 032.05元/㎡，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：

估价对象单价=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）÷2=5 995.03元/㎡

估价对象总价=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310万元

2．估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995.03元/㎡。